Acquistare immobili in Italia

PARTE 139: Potrebbe essere interessante condividere come siamo riusciti a vivere in Italia per una parte dell’anno. Pubblicherò alcuni passaggi e ciò che stiamo imparando lungo il percorso.

Ne amiamo ogni minuto e quello che una volta era un sogno è la nostra vita!

Viviamo in Toscana in autunno, poi di nuovo in primavera, e in California per il resto del tempo (in un blog precedente ho spiegato perché viviamo in Italia solo una parte dell'anno).

Passo 1: Mentre esploriamo le aree in Italia, scopriamo alcune gemme che vale la pena condividere. Alcuni sono noti magneti turistici, altri sono meno conosciuti ma sempre sorprendenti. 

Questa settimana esploriamo come acquistare immobili in Italia.

Passo 2: Fonte di informazione

Questo blog è sotto forma di intervista al nostro agente immobiliare di fiducia in Italia (Toscana), Sandro Marucci, dall'agenzia "Eco Casa Immobiliare," parte del marchio "Agente Immobiliare Sostenibile."

https://www.ecocasaimmobiliare.it/web/default.asp?language=ita

Sandro ci ha guidato attraverso l'acquisto della nostra casa in Toscana e ha reso l'intero processo fluido e trasparente. Gli ho chiesto di condividere alcune delle sue competenze con i lettori del nostro blog che stanno valutando di fare questo passo.

Passo 3: Qual è il primo passo per acquistare una casa in Italia?

Per prima cosa consiglio di visitare bene le zone che possono essere di interesse. Viverci alcuni giorni (magari più giorni possibili) ed informarsi sulle caratteristiche della zona o dell’area come: servizi presenti, tessuto economico, tessuto sociale, andamento demografico e prospettive future. 

Altro consiglio è quello di seguire l’istinto, per esplorare anche zone secondarie, meno conosciute a livello internazionale, le quali possono riservare piacevolissime sorprese!

Una volta individuata la zona, è importante capire quale tipologia di investimento si vuole fare, e quale tipologia immobiliare ricercare.

Passo 4: Come posso trovare un agente immobiliare di cui mi posso fidare?

Personalmente consiglio di effettuare una ricerca, di agenti immobiliari o agenzie immobiliari, presso il sito web www.cercacasa.it . Questo portale è gestito dalla FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali - è da la possibilità di ricercare, per zona, agenzie ed agenti iscritti alla federazione, la quale attesta requisiti di professionalità ed etica.

Passo 5: Quali sono tutti i passaggi per acquistare una casa in Italia? Qual è il ruolo dell'agente immobiliare?

L’Italia è famosa per la sua burocrazia complessa, ed il settore immobiliare non fa eccezione, anzi! Per acquistare casa in Italia la prima cosa da fare è prendere il “Codice Fiscale” presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura di compravendita prevede, di norma, la redazione di una proposta di acquisto, la quale, una volta accettata dal proprietario, diventa un accordo vincolante tra le parti. 

Successivamente può essere sottoscritto un ulteriore accordo denominato “Contratto Preliminare di Compravendita” il quale può essere redatto dall’Agenzia Immobiliare, oppure dal Notaio.

Infine, l’acquirente diventerà proprietario dell’immobile contestualmente alla firma del rogito notarile, presso il Notaio da lui scelto.

Questa è la sintesi estrema di un processo che prevede tutta una serie di verifiche, produzione di documenti ed attività da svolgere per le quali, l’agente immobiliare, ha il compito di rendere tutto semplice agli occhi del cliente.

Passo 6: Quali sono le differenze tra le agenzie immobiliari in Italia? Alcuni offrono più servizi di altri?

In Italia la maggior parte delle agenzie immobiliari è costituita da piccole agenzie, 1-3 persone, spesso a conduzione familiare. Esistono agenzie in Franchising o con il proprio marchio. Le agenzie più grandi di norma sono anche più strutturate per poter offrire servizi più completi ed avanzati ai propri clienti, ma ciò non significa che la piccola agenzia non possa offrire un ottimo servizio!

Il consiglio che posso dare è quello di leggere sempre le recensioni che si possono trovare sulle pagine google o facebook, dal grado di soddisfazione dei clienti passati, ci si può fare un’idea del servizio che ci verrà proposto.

Passo 7: Esiste un servizio “MLS” o di elenchi multipli in Italia, dove posso visualizzare tutte le proprietà in vendita?

In Italia non è come negli USA, dove esiste il “Listing Agent” (colui che cura solo clienti venditori) ed il “Buyer Agent” o “Property Finder” (colui che gestisce solo clienti acquirenti), anche qui ci stiamo evolvendo piano piano verso questa direzione, ci sono agenzie che si stanno specializzando in questa differenziazione, ma ad oggi, in generale, non siamo pronti.

Il servizio di intermediazione immobiliare può essere svolto, dallo stesso agente o agenzia, sia nei confronti del venditore che nei confronti dell’acquirente, ed entrambi sono tenuti al pagamento della prestazione professionale.

Di servizi MLS ne esistono molti ma sono riservati alle agenzie “aderenti” quindi hanno spesso limiti di zona. Quello più completo, a mio avviso, si chiama Agestanet e comprende oltre 1.900 agenzie in tutto il territorio nazionale. E’ una piattaforma “interna”, quindi il cliente non ha possibilità di vedere tutte le agenzie e tutti gli immobili, solo l’agenzia partner (come la nostra) ha accesso a tutto il database.

Passo 8: Ho notato che molte case sono in vendita dal proprietario, senza agente. Quali sono i rischi nell'acquistare una casa direttamente dal proprietario, senza la supervisione di un'agenzia immobiliare (soprattutto per uno straniero). 

Mediamente in Italia, circa l’80% delle compravendite viene effettuato tramite agenzia immobiliare, il restante 20% avviene tra privati. L’Agenzia immobiliare consente al venditore di diminuire il tempo medio di vendita e la trattabilità del prezzo richiesto, all’acquirente di trovare il miglior immobile in base alle proprie esigenze. Ma oltre a questo, ci sono tutta una serie di aspetti di raccolta e verifica documentale, le quali sono di fondamentale importanza per la sicurezza dell'affare a tutela di entrambe le parti. 

L’agenzia ha il compito di effettuare tutte le verifiche e controlli del caso, prima di proporre l’immobile in vendita. Ciò consente di risolvere qualsiasi tipo di problematica sulla compravendita (e ce ne possono essere molte, di natura diversa) prima di mettere in vendita l’immobile, al fine di rendere il processo sicuro e privo di sorprese. 

Per gli stranieri, purtroppo, non conoscendo (spesso) la lingua, le leggi e le varie dinamiche della compravendita immobiliare, il rischio di avere problemi aumenta sensibilmente.

Passo 9: Ci sono dei rischi nell'acquistare una proprietà in Italia?

I rischi ci sono, e l'agente immobiliare è il professionista preposto ad escluderli, prima della firma di qualsiasi accordo vincolante tra venditore ed acquirente.

Per citarne alcuni, possono esserci rischi: 

• relativi all’immobile: come difformità urbanistiche, problemi strutturali, rischi idrogeologici, rischi alluvionali oppure rischi documentali relativi alla provenienza della proprietà immobiliare;

• relativi alla proprietà: non solvibilità del venditore, procedure fallimentari in corso, cause legali tra comproprietari;

Per un acquirente, sottoscrivere una proposta di acquisto prima di aver effettuato determinate verifiche, può comportare la perdita di denaro, oppure l’acquisto di un immobile con problemi. 

Passo 10: Come funzionano le commissioni e i costi degli agenti immobiliari in Italia?

Le provvigioni di agenzia, di norma, vanno dal 2% al 4% sulla cifra di compravendita, sia lato acquirente che lato venditore. Io diffiderei di agenzie che propongono servizi a zero commissioni per l’una o per l’altra parte: si può avere un servizio di basso livello, oppure addirittura pagare di più senza rendercene conto!

Per il pagamento, alcune agenzie lo richiedono all’accettazione della proposta di acquisto, altre al rogito notarile. Noi ci facciamo pagare al rogito, ma non giudico chi fa diversamente, ognuno decide la sua modalità operativa.

Passo 11: Come vengono calcolate le tasse sulla proprietà in Italia?

Le tasse si pagano in fase di acquisto e per il possesso.

Al momento del rogito notarile, l’acquirente sarà tenuto, oltre al saldo prezzo della casa, al pagamento degli oneri notarili, i quali variano in percentuale sul valore di compravendita ed a seconda se si acquista tramite mutuo o meno, ed alle tasse, le quali verranno inseriti all’interno della fattura del Notaio. La cifra maggiore è rappresentata dell’Imposta di Registro, in caso di acquisto da privato, con aliquota del 9% sulla rendita catastale rivalutata. Mentre in caso di acquisto da impresa costruttrice, si paga l’IVA pari al 10% sulla cifra di acquisto.

In caso di acquisto come prima casa (è necessario prendere la residenza) la tassazione è agevolata al 2% per l'Imposta di Registro ed al 4%

Passo 12: Quando compro casa in Italia, come faccio ad intestare tutte le utenze a mio nome?

Di norma è l’agenzia immobiliare che si occupa delle volture delle utenze a nome dell’acquirente. Altrimenti, basta chiamare i numeri di telefono dei gestori e seguire la procedura di subentro o ri-allaccio.

Passo 13: Quanto è facile o difficile acquistare una casa in Italia?

Se si sceglie il giusto agente immobiliare, è facilissimo!

Di più la prossima volta.

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